| | Wysłana - 29 lipca 2021 o 7:10 |
Dobry wieczór. Piszę post z perspektywy laika i bardzo proszę o pomoc w rozjaśnieniu pewnej kwestii, jeśli to w ogóle możliwe. Jesteśmy obecnie na etapie analizy technicznej kupowanej nieruchomości i trochę się obawiam, co z tego wyniknie. Kredyt jest na mieszkanie (rynek wtórny) + remont kapitalny. Jasne jest dla mnie to, że rzeczoznawca wycenia wartość mieszkania PO remoncie i na tej podstawie wylicza się LTV. Ale zastanawiam się czy koszt remontu znacząco podwyższa wycenę dla nieruchomości? Bo wg tego, co czytałam, to nigdy nie jest 1:1 (czyli przykładowo 40 tys. remont = o 40 tys. wyższa wartość). Cena samego mieszkania jest bardzo atrakcyjna, nawet biorąc pod uwagę stan, bo ciekawa jest choćby sama lokalizacja, metraż, ilość i rozłożenie pokoi. Więc na starcie cena z wyceny, jak podejrzewam, byłaby wyższa od transakcyjnej. Ale kredytowany koszt remontu jest spory, natomiast nieruchomości w okolicy raczej są sprzedawane w stanie do remontu kapitalnego/do wykończenia i przez to mają niskie ceny w porównaniu do, przykładowo, mieszkań "pod klucz". Innymi słowy, dla lepszego zrozumienia: ta nieruchomość w obecnym stanie jest warta o wiele mniej za metr niż wynosi średnia rynkowa w tej dzielnicy. Natomiast po remoncie generalnym (który wyniesie nas ponad 100 tys., kredytowane), dla utrzymania optymalnego wskaźnika LTV (czyli 80%) ta nieruchomość musiałaby kosztować powyżej średniej rynkowej nieruchomości z okolicy. Nigdzie nie potrafię znaleźć odpowiedzi na tę wątpliwość, a może nie ma na to uniwersalnej odpowiedzi? To też jestem w stanie zrozumieć. |
